內容摘要：海外倉作為跨境電商物流的重要節點，在美國經過幾年的瘋狂發展后，已經進入調整期。貨主或跨境物流企業決定設立倉庫美國，將面臨自營或使用第三方倉庫的選擇。如何避免「踩雷」？選擇自營倉還是外包倉，是跨境電商貨主或物流公司發展海外業務的重要決策。外包倉庫初期投資低，無租賃壓力，可快速擴張。

當市場回歸正常，成本控制成為關鍵。海外倉作為跨境電商物流的重要節點，在美國經過幾年的瘋狂發展后，已經進入調整期。貨主或跨境物流企業決定設立倉庫美國，將面臨自營或使用第三方倉庫的選擇。這兩種方法各有什么優缺點？如何避免「踩雷」？ 選擇自營倉還是外包倉，是跨境電商貨主或物流公司發展海外業務的重要決策。 兩者各有利弊。自營倉可控性強，能長期降低成本。外包倉庫初期投資低，無租賃壓力，可快速擴張。 兩者之間的選擇取決于貨物的大小和穩定性。規模較大的公司往往選擇自營和外包并重的模式，以達到穩定性和靈活性的平衡：有的自營，有的外包。通過整合自營和第三方資源，貨主或物流公司可以降低成本和風險，實現高效精準的配送。 隨著疫情穩定和消費結構調整，貨運量恢復到疫情前水平。短期來看美國海外倉經營壓力大，已經回國找貨。貨主和物流公司能否利用這個機會找到經濟、可靠、優質的服務商，進一步優化海外倉布局，提高服務效率，降低物流成本？ 

1.倉庫租賃成本分析 

每個海外倉庫都聲稱自己的價格有競爭力。但你是否真的能拿到好價錢，取決于外包倉的能力和真實的利潤空間。倉庫租金成本是決定利潤空間的重要因素。倉庫租金越低，報價空間越大。倉庫租金很高，沒有其他優勢，但是外包倉庫還是要誠心誠意的提供低價服務，義無反顧的和客戶簽訂了服務協議，這樣客戶很可能就掉進了“美女”陷阱。 外包倉認為客戶實力強，先建立聯系，取得信任，然后長期高利潤的訂單才會繼續。客戶認為自己的人格魅力和長期合作的誘餌打動了外包倉。但在竊喜的同時，褲兜里的定時炸彈可能已經開始計時了。

外包倉庫可能會改變主意，一個月后開始磨蹭，變相扣留貨物，要求漲價。也有可能違反消防法規，胡亂堆放，不得不停業整頓。 如果客戶知道外包倉的倉租水平，就可以猜測外包倉的利潤空間和價格底線，評估與外包倉長期合作的可行性，落入“美人計”陷阱的幾率就會大大降低。 那么如何才能知道外包倉庫的倉庫租金呢？可以向外包倉庫要求租賃。如果不方便，可以找中介在系統里查一下。美國倉庫租戶信息透明度高，很有可能在系統中查到。但該系統不對公眾開放，僅面向訂閱系統信息的專業房地產經紀人。 另一種估算倉庫租金水平的方法是查詢租約簽訂的時間，相應的，可以知道倉庫租金的大致水平。 

以安大略省甲級倉庫市場為例。2020年，租金將為每英尺8美分至1美元。2021年，1-1.5美元。2022年，1.5-2美元。自2022年第三季度以來，洛杉磯港的貨運量大幅下降，市場租金正在調整。未來，如果貨量持續低迷，租金可能會穩定在1.5-1.7美元左右(我們可以討論租金separ的詳細分析 理論上，2020年簽訂的老倉庫的倉庫租金優勢會一直保持到租約到期。因為租期五年，租金優勢可以維持2-3年。但實際上，老倉庫的倉租優勢未必會轉嫁到服務價格上。 為什么？簡單來說，倉庫租金的優勢變成了租客(二房東)的轉租利潤，被提前拿走了。 

近年來，中小型海外倉的建立如雨后春筍，在短時間內迅速推高了倉庫租金水平。很多海外老倉發現，與其努力做生意，不如做二房東轉租，這是一條致富的捷徑。他們往往將部分或整個倉庫轉租給海外小倉庫和卡車公司，賺取租金差價。 所以雖然外包倉庫提供的倉庫地址是低價出租的，但是在倉庫經營的海外倉庫拿到的是二手高價。這些海外倉獲得的倉租增加了二房東的利潤，所以沒有優勢。此外，二手租賃通常期限較短，不利于長期合作。 

2.租賃合規性分析 

如果把找外包倉庫比作擇偶，那么倉庫租金的高低就和對方家庭差不多，租賃合規性就像對方的道德。海外倉能否履行租賃條款，遵守法律法規，不僅直接影響正常運營，也間接體現了服務的專業性和完整性。如果外包倉庫連基本的租賃都遵守不了，服務也會起到邊緣作用。 以下是我在工作中發現的幾種有害的非法操作： 未經房東同意轉租。在轉租大型倉庫時，往往需要向房東支付一部分利潤。二房東為了壟斷利潤，往往將租賃隱瞞或偽裝成倉儲協議。也有一些二房東，擔心房東不讓轉租，出于恐懼而隱瞞(雖然實際上幾乎所有房東都會允許)。 意圖可以理解，但確實違反了租約。租約規定倉庫轉租必須得到大房東的同意。如果是隱藏的，私自轉租就是違約。

大房東可以啟動驅逐程序，讓法院判決驅逐房客，暫停現有海外倉庫的運營，要求二房東賠償損失。從目前的情況來看，大地主啟動驅逐程序的情況并不多見。但是過去沒有發生不代表以后不會發生。市場降溫了，大地主的日子開始不好過了。這時候他們可能會抓幾個非法二房東來打牙祭。 此外，此類轉租“租賃”往往以變相物流服務合同的形式出現，二房東可能不讓境外倉庫拿到鑰匙，限制境外倉庫進出。當海外倉和二房東發生糾紛時，二房東可能會頭腦發熱，鎖上貨場，扣留貨物，直接暫停海外倉的運營。發生了這樣的事件。據說后來法院決定讓海外倉拿貨，但雙方白白輸了半年。 

因此，私人轉租的租賃不能得到法律的充分保護。業主找這樣的外包倉庫，就像找一個只有小產權房的男朋友，貨物有額外的風險。所以業主在和外包簽合同的時候，應該要求看對方的租約，或者找中介了解一下真正的租客是誰。海外倉對倉庫有控制權嗎？ 沒有營業執照。根據租賃和美國當地政府規定，倉儲業務需要在當地市政府辦理營業執照。市政府對營業執照的要求主要是為了便于政府在消防、環保、規劃等方面對海外倉庫進行合規管理。 辦理營業執照并不難，成本也不多。但仍有海外倉庫無照經營。這在私自轉租二房東倉庫時比較常見。

申請海外倉庫營業執照時，需要另一種無證經營出現在海外倉業務與計劃相悖的時候。比如規劃只允許制造和有條件的倉儲，不允許轉運和卡車業務。海外倉轉運配送業務未獲批準的，無法取得營業執照。在洛杉磯縣，越來越多的當地居民受困于物流公司造成的交通堵塞和空氣污染。迫于壓力，一些地方政府開始收緊這些限制。 沒有買足夠的責任險和貨物險。租約要求承租人在入住前購買基本責任險和貨物險。如果海外倉庫在運營過程中對建筑物和人員造成損害，責任險可以發揮作用，而貨物險則是對儲存的貨物進行保障。 完全沒有保險，主要發生在私下轉租。在正式租賃的情況下，租客必須先買保險才能入住，否則不能入住。私下轉租的時候，大房東不知道二房東可能不會強迫。

海外倉庫可能不會購買保險，使公司和貨物處于高風險之中。 在某些情況下，保險是不夠的。最常見的是，租戶沒有取得工人賠償。根據加州法律，雇主需要為員工購買勞保，否則將面臨高額罰款。海外倉可以證明員工只是合同工，不需要買勞保嗎？這需要咨詢政府部門和相關專業人士。 不遵守其他租賃條款和市政府法律法規的。

常見的有：違反市政府規劃使用、貨架安裝和貨物堆放合規、貨車和集裝箱違規停放、危險品存放等。 拖欠租金。隨著疫情后貨量回歸歷史，行業進入深度整合。管理不善，會出現拖欠租金的情況。 最后，總結一下。在市場回歸正常的背景下，成本控制是關鍵。跨境電商托運人和物流公司可以考慮建立自營倉和外包倉的均衡布局。在檢查外包倉庫時，評估外包倉庫的實際倉庫租金水平和運營合規性是一個重要因素。

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